一 引言

法国现代意义上的房地产开发与社会住房政策始于第二次世界大战之后。在战后国家重建的过程中，法国建立了一种令人瞩目的计划指导的市场经济。基于这一经济制度，法国的房地产发展也呈现典型的国家主导与市场经济相结合的特点，从而与其他国家的房地产市场存在显著区别，在战后“光辉30年”期间经历了快速增长。此后，随着住房存量的不断增加以及20世纪70年代后期自由市场思潮重返欧洲经济舞台，西欧国家关于住房供给的观念开始变得多元化，法国政府对房地产市场的干预也逐步减少，社会住房建设速度有所下降。即便如此，到目前为止，与其他发达国家相比，法国政府对房地产市场的干预特别是对居民居住权利的保障力度依然处于较高水平。

总体而言，法国国家主导的住房政策遵循两个基本思路：一是不遗余力地保障每一位公民的居住权利；二是将房地产发展与城市规划相结合，实现综合社会效益，促进城市现代化。这两个基本思路与联合国《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》中提出的“人人享有适当住房”和“城镇化进程中人类住区可持续发展”两大目标相吻合，反映法国的房地产政策导向并非追求单一的经济目标，而试图在效率与公平、个体利益与公共利益之间有所权衡，通过有计划的住房政策实现广泛意义上的社会包容与持续发展。

从世界范围来看，各国政府的住房政策理念往往随着主流的经济思潮发生转变，而主流经济思潮则受到重大经济事件特别是经济危机的影响。因此，法国国家主导的住房政策，在不同时期受到的评价也有所不同。“二战”后凯恩斯主义思潮主导时期，法国的住房政策因其在战后恢复重建、保障流动人口居住权、推动城镇化发展方面取得的成绩而广受赞誉。然而，1973年石油危机和全球经济危机后，新自由主义成为西欧国家主流的社会福利理念，住房政策总体走上放松管制和鼓励私有化的道路，此时的法国因长期社会住房集中分配造成的社会隔离和贫民窟现象而受到质疑。2007年次贷危机的爆发促使人们开始反思以美国为代表的高度市场化和私有化的房地产发展模式，而法国房地产市场在危机中表现稳健，其金融体系和住房市场仅轻微受挫，且中、低收入家庭在危机中所受影响较小，自此，法国住房模式特别是法国建设和管理社会住房的经验又重新成为各国学习和借鉴的对象。

事实上，在实践中，一项住房政策的实施效果往往是多方面、有利有弊的，并且，同一政策在不同时期和不同社会环境中产生的效果也有所不同，因此研究一国的住房政策应当先明确政策实施的背景和目标。OECD在2012年发布的研究报告中指出，房地产政策目标主要包括4个方面：减少市场失灵、提高广义的经济效率、进行再分配与社会关怀、实现其他非住房目标（如增加税收）。显然，这4项目标互相之间存在矛盾，这意味着住房政策的制定和实施需要在不同的目标之间有所权衡。本章希冀通过梳理法国住房政策的政治与制度环境，以及城镇化快速推进时期住房政策的背景、实践与成效，结合文献研究和笔者2013～2014年在法国学习与调研中体会最深的方面，就法国住房政策对当前中国的借鉴意义做初步探讨。